干货丨文化创意产业「点亮」老建筑新生

干货丨文化创意产业「点亮」老建筑新生

上海市文化产业的增加值占GDP的比重已从过去的5.47增加至6.43，并且呈现逐年提升的态势。在李克强总理提出的大众创业、万众创新的政府支持及推动下，我国的文化创意产业正呈现蓬勃发展的态势。与此同时，在上海，文化创意产业园区相继诞生，新一轮的老建筑改造与开发浪潮正在持续进行。

　　1、商业与办公如何复合？ 老建筑改造的文化创意产业园区区位优势明显，交通便利，也非常适合商业扩大辐射范围。商业与文化创意相融合，更直接地将创意转化为生产力和价值。

　　从业态上来说，文化创意产业园区分为以创意办公为主导和以商业休闲为主导两大类。其中为M50和红坊为代表的创意办公园区，其以满足园区办公人群需求的餐饮、零售等商业占比约为20%以内。相反，以商业休闲为主导的1933老场坊、同乐坊等，其商业的类型更加多元化，商业占比约60%以上。


　　从空间布局来说，又分为分离型和融合型两大类。由三益设计操刀的弘基创邑老码头改造项目就是典型的分离型商业与办公复合园区，其空间相对独立，互不干扰。而以8号桥为代表的融合型创意园区，其布局更分散，在商业与办公的功能上更互补，也更有利于提升商业的价值和人气。


▲三益设计改造项目：弘基创邑老码头

　　2、如何开发及运营管理？ 统一规划和经营、长远的运作理念是此类项目成功的一个重要因素。

　　承租改造是一种传统的商业模式，从项目的早期定位、改造成本的投入，到开发周期的预期、租金的设定，都需要有统一的规划和经营思路，通盘考虑。因此此类项目，综合收益较高，但是投资回笼期较长，且中短期现金流差，改造成本占比高。

　　从运营管理的角度来说，文化创意办公园区是一个办公、资源、服务的综合平台，其对于商业业态的多元化程度需求更高，且受到市场环境的影响，后期商业和办公的比例还需要不断的调整和完善，避免项目定位的偏差。


　　以三益设计的创邑老码头为例，其共分为三期开发。一期二期以餐饮用户为主，2014年开始，逐步减少餐饮比重，总共调整出近1万平方米可出租面积，根据区政府打造外滩金融聚集带的产业布局，重点面向文创、金融类企业招商。此外，三期推出了创邑so cool服务式创意办公园区，重点导入创意产品工作坊、先锋艺术家工作室、商务办公等文创元素。


　　3、如何进行改造与设计？ 以保护整体建筑格局为基础，内部注重空间设计利用，外部注重形象创意、公共区域打造。

　　对于老建筑的改造与设计，一方面需要符合现有的商业逻辑，根据其办公需求、公共开发空间等特点进行规划布局。另一方面也要尊重原有的建筑，保留肌理和重点价值性建筑，拆除和加建局部建筑。此外，注重交通流线安排、对于公共空间和灰色过度空间的设计，以及小品景观、装饰细节等细节设计也是此类项目设计的重点。


▲三益设计改造项目：弘基创邑国际园

　　位于愚园路的弘基创邑国际园是三益设计的又一个老厂房改造项目，同时也是三益中国目前的办公所在地。项目前身是原上海长征制药厂的老厂房旧址，改建后共包括9栋楼。项目保留了原来厂房的结构和平面形式，将内部的大空间根据设计院的使用要求，重新布局，将不同空间融合、穿插以及对比，形成既是工作场所，也是生活空间，不同空间的融合、穿插以及对比是整个设计中最突出的亮点。



▲层高转换处形成休息平台

　　创邑办公楼既表现了建筑设计师集生活工作于一处的非常规工作方式，又反映了存在于建筑自身特性中的一种明显的工业传统建筑形式。在一定意义上是一种对历史建筑再循环、再利用和可持续发展的重要形式这是新世纪设计至关重要的理念。


▲开敞的设计工作空间

　　4、未来的发展方向？ 老建筑重生=（创意性办公）+商业+？

　　未来的创意办公园区将更具有城市性和混合性，多业态的复合将满足更多使用者对于生活质量和休闲方式更高层次的追求。未来，集体育、健康、生活、工作于一体的体验化城市混合型的文化创意产业综合性的物业或将成为未来市场开发的主流。









旅游户外 美食观影 帅哥美女 公益活动 请立即扫码下载大河网眼遇



编辑：帆帆








相关新闻

兰州新区综合保税区引16个大项目 打造中西亚经济中心[2015.09.23]
哈市王家店4S店安置项目开始征地 机场路将打造车世界[2015.09.23]
彩虹商业街即将亮相皇姑[2015.09.23]
京南新区腾笼换鸟 文创产业成新宠[2015.09.23]
蚩尤文化学术研讨会在平顶山学院召开[2015.09.23]
哈市道里区机场路将建车文化生活体验中心[2015.09.23]
明年城建项目等征集市民意见[2015.09.23]
石家庄裕华路一项目因私设围挡破坏便道被查[2015.09.23]
荥阳法院：接受廉政文化洗礼[2015.09.23]
村干部冒领危房改造补贴 被立案调查[2015.09.23]



精彩图片
进入精彩图片
习近平出席美方联合欢迎宴会


天安门布置祝福祖国花篮


南京举办抢钱大赛


55岁钟楚红晒美照


95后女大学生军训学格斗术


前美空军女中士性感出镜












猜您喜欢




让男人心动的创意浴室




珠海新生小孩如何上户口 如何迁移户口户籍




马桶启示录：以人为本的产业升级




产业地产扎堆涌现 鸿坤金融谷差异化突围




平顶山10人肇事逃逸被终身禁驾 50人酒驾被吊销驾证



新闻
楼市
汽车
教育
金融
生活





河南恐龙的九个第一

孟津果农酥梨滞销

河南28市县成城镇化试点 三批人进城容易
河南恐龙的九个第一 有世界上最大最小最凶猛的
河南人买东西将多方便？世界级大佬又有大动作
河南籍天津港爆炸事故消防英雄 昏迷40天医院苏醒
郑州一男子身背命案潜逃20年 换身份打工娶妻
焦作男子身陷传销窝点 从窗抛出求救信号获救
孟津果农酥梨滞销 政府帮忙网上叫卖远销广东
金鸳鸯！谁丢郑州这地儿被捡到了，赶紧来领
猪身象头?牛头马面? 郑州市动物园添新客看看吧
勇！学生自行车遭贼偷 女店主上前抓住小偷衣
郑州一8岁女孩怕上学迟到 竟然从三楼跳了下来































































































论坛热贴
进入论坛 温馨迷人的焦作秋色
图书馆里邂逅少女
深爱河南的克强总理回来啦！你想对他说点啥？
副厅长回老家开自己车老父亲竟然是这样说的
郑州高铁线路未来将是十面埋伏四通八达
一部分人凭什么借请假拿国家工资不为国家贡献
网友几年来巡行宁西铁路复线记录火热建设场面









眼遇精选
进入眼遇 乐走邙岭平安归来
晨骑树木园平安到家
有车一族注意！副驾驶千万别放包
最受委屈的20大专业，入行要慎重啊
大河网眼遇最新中介租房费用标准
2015年中国最新十大暴利行业排行榜
【美食天下】这些食物让你越吃越丑








新闻排行
日排行周排行月排行
曹奎任河南省科协党组书记蔡永礼任省委维稳办主任
监工啦！畅通郑州年底前这27个重点工程要竣工名单工期一览
114个！河南省第四批非遗名单出炉，看看恁老家入选没
河南三轮巡视300多人将进驻50县市打虎拍蝇
网传一家三口相继患癌，只因长期吃剩饭剩菜！专家是这样说的
女子吃了排卵药怀上9胞胎看看医生怎么建议的
郑东新区成河南新型城镇化关键支点承载一亿人梦想
300多人进驻50个县市区河南省委第三轮巡视针对一把手

首度揭秘，河南各级公安局长还有一个内部身份！
河南年底前完成党政机关公车改革补贴标准将分四档
河南一周反腐发现厅官问题线索448个，高档酒店里堵住了谁？
河南籍副部级官员巡视央企后落水失踪！水，有多深？
河南新郑拜祖大典或升格为国祭西安人咋想呢
解放军四类部门将成裁军重点文工团首当其冲
河南省通报4起违反中央八项规定精神问题
2015河南省考报名剩两天乡镇公务员出现零报考

吃了几十年，才知道葡萄应该这样洗！干净又快速
首度揭秘，河南各级公安局长还有一个内部身份！
主播郎永淳辞职央视，背后原因令人泪流满面
河南年底前完成党政机关公车改革补贴标准将分四档
赵海燕任三门峡市委书记宗长青任济源市委书记
河南省8所高校拟更名河南中医学院拟更名为河南中医药大学
女子全身麻醉后医生竟然郑州这家医院太过分！
金水河：河南日报头版深夜套红，必有深意




博闻天下
进入博闻天下